طرح و ساخت، یک کسب و کار موفق برای معماران یا یک چالش پرمخاطره؟

طراحی و اجرای پروژه‌های ، در دنیای امروزی روز به روز پیشرفته‌تر و پیچیده‌تر می‌شود. صاحبان پروژه از روش‌های گوناگونی برای انجام مراحل آن استفاده می‌کنند. روش‌های سنتی اجرای پروژه‌های ساختمانی عمدتا به این صورت بود که هر مرحله و یا بخش، به پیمانکاری جداگانه سپرده می‌شد و به خصوص مراحل طراحی و اجرا توسط پیمانکاران جداگانه‌ای انجام می‌شد. امروزه اما یکی از روش‌های نوین پیمانکاری، روش «طرح و ساخت» است. این روش برای تحویل پروژه، جایگزین روش سنتی اعطای قراردادهای جداگانه برای طراحی و ساخت سازه‌ها می‌شود.

در این مقاله قصد داریم تا با روش مذکور برای تکمیل پروژه‌های ساختمانی و نحوه مدیریت در آن آشنا شویم و ببینیم که این روش چه معایب و مزایایی نسبت به روش‌های سنتی دارد.

روش «طرح و ساخت» در معماری چیست؟

در این روش، پیمانکار، طراحان، پیمانکاران فرعی و مالک با هم به عنوان یک تیم کار می‌کنند تا ساخت و ساز پروژه‌ را جلو ببرند به طوری که انتظارات مالک را برآورده کند یا فراتر از آن باشد. با استفاده از روش طرح و ساخت، اعضای تیم به جای سرزنش کردن و گرفتن ایراد از یکدیگر، بر ارتباطات، همکاری و حل مشکلات با کمک هم، تمرکز می‌کنند.

به عبارت دیگر، Design-Build یک روش پیمانکاری است که برای هر دو مرحله طراحی و ساخت یک پروژه ارائه می‌شود. در این روش، یک نهاد واحد، مسئولیت اعتبار قراردادی را برای همه جنبه‌های ساخت،  از ارزیابی، طراحی اولیه، شماتیک، مهندسی، پیمانکاری فرعی، ساخت و ساز و خدمات پس از ساخت، مدیریت خواهد کرد. در Design-Builder، این مدیریت واحد، تمام قراردادها را با شرکت‌هایی مانند پیمانکاران فرعی، فروشندگان تجهیزات و تامین‌کنندگان مصالح مدیریت می‌کند.

طرح و ساخت(Engineering, Procurement and Construction)

 چه تفاوتی با سایر روش‌های پیمانکاری دارد؟

بر خلاف سایر روش‌های ساخت و ساز، در این روش، مالکان فقط با یک شرکت واحد قرارداد می‌بندند. به طور عمده، دو روش ساخت و ساز اصلی برای عملیات عمرانی و ساخت انواع سازه، استفاده می‌شود که شامل  «طرح و ساخت» و پیمانکاری عمومی است. در پیمانکاری سنتی و یا عمومی، مالکان با نهادهای مختلف برای طراحی، ساخت و ساز و معماری قرارداد می‌بندند. به دلیل این که، روش طرح و ساخت، تمام عناصر یک پروژه را گرد هم می‌آورد، معماران با سایر اعضای تیم، با هم بر روی پروژه‌ها کار می‌کنند. این در حالی است که در روش‌های دیگر، مرحله طراحی معماری به طور جداگانه تکمیل می‌شود که گاهی اوقات منجر به هزینه‌های پیش بینی نشده و تغییرات در روند ساخت می‌شود.

در مقابل، روش Engineering, Procurement and Construction به تیم پروژه اجازه می‌دهد تا برآوردی کلی در مورد هزینه‌ها و قابلیت ساخت طرح‌های مختلف ارائه دهد. نتیجه نهایی، یک طراحی یکدست، بودجه تعریف شده و یک برنامه ساده برای جلو رفتن پروژه است. این موضوع، سلامت و کارآمدی پروژه را در آینده نیز تضمین می‌کند.

با روش سنتی پیمانکاری، مالکان باید چندین قرارداد جداگانه را مدیریت کنند که در آن مالک، به عنوان واسطه محسوب خواهد شد. با روش طرح و ساخت، مالک تنها نیاز به مدیریت یک پیمانکار دارد که تیمی متشکل از تمام پیمانکاران فرعی را مدیریت می‌کند. این پیمانکاران کوچک، با هم برای توسعه اهداف پروژه، بودجه و برنامه ساخت با پیمانکار اصلی و مالک همکاری می‌کنند.

مراحل فرآیند طرح و ساخت

به طور کلی، پنج مرحله در فرآیند طرح-ساخت وجود دارد. اگرچه ممکن است تعداد این مراحل برای یک فرآیند ساده، زیاد به نظر برسد، مهم است که درک کنیم که این مراحل، در بیشتر موارد با هم همپوشانی دارند. سایر روش‌های ساخت و ساز اغلب شامل چندین مرحله است که معمولاً توسط نهادهای جداگانه و پس از تکمیل مراحل قبلی انجام می‌شود. اما فرآیند طرح و ساخت، بسیار روان‌تر است. هر یک از اعضای تیم طراحی و ساخت، در طول هر مرحله از فرآیند، با هم کار می‌کنند تا به حرکت سریع‌تر و روان‌تر کارها کمک کنند. مراحل اساسی این روش شامل این موارد است:

1.    انتخاب تیم

اولین مرحله از فرآیند طرح-ساخت این است که مالک، تیم طرح و ساخت را انتخاب کند. مالکان به دقت گزینه‌های پیش رو را بررسی می‌کنند و در بیشتر موارد، یک تیم پیمانکار-معمار، با بیشترین تجربه طراحی را انتخاب می‌کنند که به بهترین حالت، چشم انداز، نیازها و بودجه پروژه را در نظر می‌گیرد.

اگرچه «هزینه» فاکتور مهمی است که باید در نظر گرفته شود، اما تنها عاملی نیست که بر تصمیم نهایی تأثیر می‌گذارد. ممکن است انتخاب کمترین قیمت برای مالکان وسوسه انگیز باشد اما یک مالک باهوش، ارزش کار با کیفیت بالا را درک می‌کند و بر اساس تجربه و مهارت‌هایی که پیمانکار ارائه می‌دهد، انتخاب خود را از بین تمام پیمانکاران و گزینه‌های سازنده پیش رو انجام می‌دهد.

درک ارزش این روش برای همه افراد درگیر در پروژه، مانند طراحان، پیمانکاران و مالکان سودمند است زیرا طراحان و پیمانکاران می‌توانند بر اساس «سطح مهارت خود» با هم رقابت کنند. با این روش همچنین مالک می‌تواند انتظار داشته باشد که پروژه با کیفیت بهتری از ابتدا تا انتها پیش رود. در بیشتر موارد، فرآیند انتخاب طراح-سازنده با فاز بعدی، یعنی مرحله «پیش از ساخت» همپوشانی دارد چون تیم طراح و سازنده انتخاب شده، به احتمال فراوان، قبلاً تحقیق و تجزیه و تحلیل سایت ساختمان را انجام داده است.

2.    مرحله پیش ساخت

مرحله پیش ساخت اهمیت فراوانی در فرآیند کار پیمانکار در روش طرح و ساخت دارد. توجه به جزئیات در این مرحله بسیار مهم است زیرا در این زمان است که پیمانکار، اطلاعاتی در مورد اهداف، چالش‌ها، بودجه و چشم‌انداز کلی پروژه اطلاعات کسب خواهد کرد. از صرف زمان برای حل کردن ابهامات در این مرحله نباید ترسید.  اهمیت کنکاش در این مرحله برای این است که بتوانید به عنوان مدیر و یا پیمانکار، تصویری کامل از آن چه انتظار می‌رود ارائه شود، به دست آورید.

در طول این مرحله، معماران، مهندسان، پیمانکاران و مشاوران دیگر، با هم کار خواهند کرد تا وضعیت سازه‌های فعلی، سیستم‌های الکتریکی و موارد دیگر را ارزیابی کرده و تعیین کنند که قبل از شروع ساخت، چه کاری باید انجام شود. این ارزیابی‌ها، امکان تجزیه و تحلیل کامل محل ساخت و ساز را هم فراهم می‌کند.

3.    مرحله طراحی معماری

هنگامی که پارامترهای پروژه از جمله جدول زمانی، بودجه و مکان آن،کامل و به صورت واضح تعریف شدند، مرحله «طراحی معماری» آغاز می‌شود. در این مرحله، برخی از کارهای استراتژی طراحی اولیه ممکن است در مرحله «پیش ساخت» آغاز شده باشد. از این مرحله، همه اعضای تیم پروژه با یکدیگر همکاری خواهند کرد تا بهترین طراحی ممکن را برای کمک به موفقیت پروژه انجام دهند.

تیم طرح و ساخت، بخش‌های مختلف پروژه را برای صرفه جویی در هزینه و بهره‌وری بالا ارزیابی می‌کند. در کنار آن، پیمانکار باید الزامات عملکردی و ترجیحات مالک برای انتخاب سبک ساخت و ساز را نیز بررسی و برآورده کند. در این مرحله اهداف و چشم انداز کلی پروژه ایجاد شده و نقشه‌های اولیه، به مالک ارائه می‌شود. در این مرحله همچنین تخمین قیمت گذاری انجام شده و بودجه نهایی مورد نیاز، به اطلاع مالک خواهد رسید.

علاوه بر این، در این مرحله، برنامه زمان بندی پروژه تنظیم می‌شود و نقشه‌های اولیه از پروژه نیز ارائه می‌شود. تمام اهداف برای پروژه در این مرحله ایجاد شده است و پروژه می‌تواند در صورت توافق طرفین، آغاز شود. از آن جایی که طراح و پیمانکار با هم کار می‌کنند، هیچ گزینه اضافی برای بررسی وجود ندارد و پروژه با سرعت بیشتری شروع خواهد شد.

4.    مرحله اصلی ساخت و ساز

اگر تیم ساخت و ساز اولیه را در مرحله طراحی شروع نکرده باشد، بلافاصله پس از آن، کار را شروع خواهد کرد. با این حال، در طول اجرای پروژه‌های طرح-ساخت معمولاً بین مرحله طراحی و ساخت همپوشانی وجود دارد. این موضوع، می‌تواند سرعت پروژه را به میزان قابل توجهی افزایش دهد. یک مزیت بزرگ این روش این است که، ارتباطات در طول فرآیند ساخت و ساز ساده می‌شود زیرا معمولاً فقط یک نقطه ارتباط برای پروژه وجود دارد.

مزیت دیگر استفاده از این روش، افزایش مسئولیت‌پذیری است زیرا همه کارگران در یک تیم هستند و به سمت اهداف و ددلاین یکسان حرکت می‌کنند. بنابراین هر گونه مسئله یا نگرانی، به سرعت و به صورت کارآمد، حل می‌شود. با توجه به ماهیت مشارکتی سیستم تحویل طرح و ساخت، سفارشات برای ایجاد تغییر، حداقل بوده و گاهی اوقات اصلا وجود ندارد.

5.    مرحله پس از ساخت

پس از اتمام پروژه، تیم طراحی یک نمای کلی از تحویل پروژه، و همچنین موارد آموزشی مختلف، مانند فیلم های آموزشی، رویه‌های مستند و جلسات آموزشی حضوری برای پرسنل ارائه می‌دهد. به دلیل این که تمام کار توسط یک نهاد واحد انجام می‌شود، فرآیندهای پس از ساخت نیز، اغلب بسیار ساده‌تر از زمانی است که طراحان و پیمانکاران به طور جداگانه کار می‌کنند.

سخن آخر

اگر به عنوان مدیر پروژه و یا پیمانکار ساخت و ساز نیاز به کمک و راهنمایی داشتید، می‌توانید از جلسات بیزنس کوچینگ با نوید طاهری استفاده کنید. در این جلسات راهنمایی‌های لازم برای ارتقای فرآیندهای مدیریتی در طول پروژه‌های طرح و ساخت ارائه می‌شود. ارائه راهکارها و روش‌های بهینه در جلسات بیزنس کوچینگ برای معماران و سازندگان با نوید طاهری می‌تواند به شما کمک کند تا بهره‌وری را در اجرای این پروژه‌ها تا حد زیادی بالا ببرید.

 

طرح_و_ساخت #فرآیند_ساخت #مراحل_طرح_و_ساخت #انتخاب_تیم #طراحی #ساخت #مسئولیت_پذیری #آیا_آیا_مشارکتی #سرعت_پروژه #مزایا_طرح_و_ساخت